分譲マンションで退去命令を受けることはあるのか｜ペットで退去命令を受けるケース

管理組合から突然の通知が届き、「持ち家なのに追い出されるのでは」と動揺していませんか。実は、法律に「退去命令」という名前の制度はありません。ただし、規約違反を放置して話し合いにも応じないままだと、裁判所を通じた手続きに進む可能性はあります。ペットを飼っているだけで、すぐに退去や競売になるわけではありません。総会の決議と裁判所の判断を経る、段階的な仕組みだからです。2026年4月には改正区分所有法が施行されました。この記事では最新のルールに沿って、手続きの流れ、法的手続きが検討され得るケース、今すぐできる対処法をやさしく整理します（2026年9月時点）。

分譲マンションで退去命令を受けることはある？先に結論と3つの基本

まず押さえたいのは、「退去命令」が法律用語ではないことです。とはいえ、持ち家なら何をしても自由、というわけでもありません。ここでは、届いた通知の意味、持ち家でも守るルール、ペットの決まりがある理由の3点を順に説明します。最初に全体像をつかんでおくと、後半の手続きの話もぐっと分かりやすくなります。

結論｜「退去命令」という名前の制度はないが、法的手続きに進む可能性はゼロではない

分譲マンションに、「退去命令」という名前の制度はありません。管理組合が、自分たちの判断だけで所有者を追い出すこともできません。ただし、共同の利益に反する行為が続き、話し合いでも解決しない場合は、法的手続きに進む可能性があります。その最終段階が、裁判所を通じた「競売」の請求です。競売とは、部屋を強制的に売却する手続きのことで、結果として住み続けられなくなります。まずは、届いた文書が「注意喚起」なのか「法的手続きの予告」なのかを確認しましょう。差出人と、根拠として挙げられている規約の条文も、あわせて見ておくと安心です。

持ち家でも管理規約を守る必要がある｜区分所有法の基本

分譲マンションは、部屋が自分のものでも、建物全体は所有者みんなで使う仕組みです。そのため区分所有法（マンションのルールを定めた法律）は、他の所有者の共同の利益に反する行為を禁じています（6条1項）。所有者どうしのルールは、管理規約で決められます（30条1項）。規約や総会の決議は、後から購入した人にも効力が及びます（46条1項）。借りて住んでいる人や同居の家族も、建物の使い方については同じルールを守る義務があります（46条2項）。なお、2026年4月の改正では、管理について所有者どうしが協力し合う責務も明記されました。

e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069

ペットのルールがある理由｜鳴き声・におい・共用部のトラブル

ペットの決まりがあるのは、集合住宅では音やにおいが、隣の部屋や共用部に伝わりやすいからです。管理組合が注意喚起をする主な理由は、次の3つです。

• 鳴き声・足音：夜間や早朝の音は、近隣の睡眠や在宅ワークに影響します
• におい・抜け毛：廊下やエレベーターの汚れやにおいが、苦情につながります
• アレルギー・安全面：動物が苦手な人への配慮や、共用部での鉢合わせによる事故の不安があります

国土交通省の標準管理規約のコメントでは、ペット飼育の可否は規約で定めるべき事項とされています。細かな手続きは、使用細則に委ねられます。まずは、お住まいの規約と細則を確認しましょう。

区分所有法59条とは？ペット違反から競売までの3ステップ

「区分所有法59条」は、ペット違反の話題でよく出てくる条文です。ただし、59条だけを見ても全体像はつかめません。57条から60条は、法律の中で「義務違反者に対する措置」（ルールに反した人への対応）としてまとめられています。軽い措置から重い措置へと進む仕組みです。ここでは、ペットの場合に関わりやすい3つのステップを順に解説します。2026年4月の改正で、決議の数え方が変わった点にも触れます。

大前提｜管理組合が勝手に退去させることはできない（総会の決議と裁判が必要）

最初に押さえたいのは、管理組合が勝手に退去させることはできないという点です。使用禁止・競売・引渡しといった重い措置は、いずれも総会（集会）の決議を経たうえで、裁判所に「訴え」を起こして判断を仰ぐ形になります。57条の請求も、裁判にする場合は総会の決議が必要です。つまり、理事会や理事長の判断だけで、退去や競売が決まることはありません。

使用禁止・競売・引渡しの3つは、決議の条件も厳しくなっています。2026年4月の改正後は、総会に所有者の過半数（票の数でも過半数）が出席し、出席者の4分の3以上が賛成する必要があります。書面や委任状で投票した人も、出席に含まれます。

法務省「区分所有法・被災区分所有法の改正について」（令和8年4月）https://www.moj.go.jp/content/001460460.pdf

ステップ1：共同の利益に反する行為をやめるよう求められる（57条）

最初の措置は、57条にもとづく「共同の利益に反する行為の停止等の請求」です。ペットの飼育が規約に反し、他の所有者の生活に支障を与えている場合、管理組合は次の3つを求められます。行為をやめること、結果を取り除くこと、再発を防ぐ措置をとることです。実際には、いきなり裁判になるわけではありません。多くは、管理組合からの注意や勧告、理事会での話し合いが先に行われます。それでも改善されないときに、総会の決議を経て、裁判所へ差止めなどを求める訴えを起こす流れです。ペットの飼育を禁じる規約を有効と認め、飼育の差止めを認めた裁判例もあります。

ステップ2：一定期間、自分が住めなくなる（58条）｜総会で出席者の4分の3以上の賛成と裁判

次の措置は、58条にもとづく「使用禁止の請求」です。57条の請求だけでは支障を取り除けないほど、被害が大きい場合に検討されます。相当の期間、その部屋を自分で使うことの禁止を、裁判で求められます。総会では、出席者の4分の3以上の賛成が必要です。決議の前には、本人に弁明の機会を与えなければなりません。禁止されるのは、その所有者本人による使用です。所有権は失いませんが、期間中はその部屋に住めなくなります。3つの措置のなかでも、住まいへの影響が大きい段階です。

ステップ3：区分所有権の競売を請求される（59条）｜裁判で所有権を失う可能性がある最終手段

最後の措置が、59条にもとづく「区分所有権の競売の請求」です。条文は次のとおりです。

「第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。」

やさしく言い換えると、支障が著しく、ほかの方法では解決が難しい場合に限り、総会の決議を経て、裁判で競売を求められる、という意味です。判決が確定してから6か月を過ぎると、競売は申し立てられません（3項）。競売を申し立てられた本人は、その競売で買受けの申出ができません（4項）。

競売が認められるための2つの条件｜支障が「著しい」こと、他の方法では解決が困難なこと

59条から読み取れる条件は、大きく2つです。1つ目は、共同生活への支障が「著しい」こと、つまり目に余るほど大きいことです。2つ目は、ほかの方法では解決が難しいことです。注意や差止め、使用禁止といった軽い手段を先に尽くしても解決しない場合を想定しています。競売は所有権を失わせる重い結果につながるため、裁判所も慎重に判断します。競売請求が認められた例には、暴力団の事務所として部屋が使われた事案があります（仙台地裁平成20年11月25日、福岡地裁平成24年2月9日）。

ペットで退去命令を受けるケースは？法的手続きが検討され得る3つのパターン

ここでは、ペットの問題で法的手続きが検討され得る3つのパターンを紹介します。あくまで「検討され得る状況」であり、当てはまれば必ず退去や競売になるという意味ではありません。実際の判断は、被害の程度や経過によって変わります。段階を踏んで解決を目指すのが基本です。ご自身の状況と照らして、冷静に確認してみてください。

ケース1：規約でペット禁止なのに、注意を受けても飼育を続けている

1つ目は、規約でペットが禁止されているのに、注意を受けたあとも飼育を続けているケースです。届出をせずに飼う、いわゆる隠し飼いも、これに当たります。何度も注意を受けたのに、話し合いにも応じない状態が続くと、管理組合との溝は深まります。ペットを禁じる規約は、裁判でも有効と判断されてきました。小鳥と魚類以外の動物の飼育を禁じるルールに反して犬を飼っていた所有者に対し、犬の飼育の禁止を認めた東京地裁の判決（平成6年3月31日）があります。その後の東京高裁の判決（平成6年8月4日）でも、一律にペットを禁じる規約は有効とされています。ただし、これらは飼育をやめるよう求める「差止め」の事例で、競売や退去を認めたものではありません。

大阪市マンション管理支援機構「ペット飼育禁止の管理規約の効力（東京地方裁判所平成6年3月31日判決）」

https://www.osakacity-mansion.jp/hanrei/hanrei-1

ケース2：鳴き声・悪臭・多頭飼育などで、近隣に深刻な被害が出ている

2つ目は、鳴き声や悪臭、多頭飼育などで、近隣に深刻な被害が出ているケースです。規約でペットが認められていても、迷惑の程度が著しければ、「共同の利益に反する行為」と判断される可能性があります。次のような状況が長く続くときは、注意が必要です。

• 深夜や早朝の鳴き声で、隣の住人が眠れない状態が続く
• 排せつ物やにおいが共用部にまで広がっている
• 決められた頭数や大きさを超えて飼っている

こうした場合、管理組合はまず57条にもとづく差止めを検討します。被害の程度は、苦情の記録や写真などをもとに判断されます。

ケース3：借りて住んでいる人・同居の家族が違反している（引渡し請求・60条）

3つ目は、借りて住んでいる人や同居の家族が違反しているケースです。区分所有法では、こうした人を「占有者」と呼びます。占有者にも、共同の利益に反する行為の禁止が準用されます（6条3項）。共同生活への支障が著しく、他の方法では解決が難しい場合、管理組合は60条にもとづいて、賃貸借契約の解除と部屋の引渡しを求める訴えを起こせます。決議は58条と同じく、出席者の4分の3以上の賛成が必要です。本人への弁明の機会も設けられます。「退去」が現実的な問いになるのは、所有者本人よりも借主のケースです。部屋を貸している方は、借主のペット飼育にもご注意ください。

当てはまっても直ちに退去とは限らない｜段階を踏む理由と過去の裁判例

上の3つに当てはまっても、直ちに退去や競売になるわけではありません。法律は、注意や話し合い、差止め、使用禁止、競売と、段階的に重い措置へ進む設計にしています。競売は所有権を失わせる強い措置のため、条文にも「著しい障害」と「他の方法では解決困難」という条件があります。今回確認した範囲では、競売や引渡しが認められた裁判例は、暴力団事務所としての使用など、悪質性が高い事案が目立ちます。ペットの飼育だけを理由に競売まで認められた例は、見当たりませんでした。落ち着いて、早めに対応することが大切です。

注意喚起を受けたら？退去命令・競売を避ける5つの対処法

管理組合から注意喚起を受けたときは、早めの対応が状況を大きく左右します。慌てて反論したり、放置したりするのは避けたいところです。ここでは、今日から始められる5つの対処法を、順番に紹介します。まずは通知の確認から始めて、無理のない範囲で一つずつ進めましょう。どの方法が合うかは、規約の内容やペットの状況によって異なります。

①通知の内容と、管理規約・使用細則を確認する

最初に、届いた文書の内容を正確に読み取りましょう。確認したいのは、次の4点です。差出人（理事会か管理会社か）、違反とされている行為、根拠とされている規約や細則の条文、回答期限です。規約は、所有者であれば管理者に閲覧を求められます（33条2項）。ペットの細かなルールは、規約本体ではなく、使用細則やペット飼育細則に書かれていることも多くあります。飼える動物の種類、体の大きさ、頭数、共用部でのルールを見比べて、ご自身の飼育が何に当たるのかを整理してください。回答期限は、カレンダーに控えておくと安心です。

②管理組合・理事会に早めに連絡し、事情を伝える

次に、管理組合や理事会へ早めに連絡を入れましょう。連絡を無視して放置すると、「改善する気がない」と受け取られ、手続きが進みやすくなるおそれがあります。連絡の際は、事実を正直に伝え、今後の対応を添えるのが効果的です。たとえば、次のような内容です。

• 飼育している動物の種類と頭数、飼い始めた時期
• 迷惑をかけたことへのお詫び
• 改善策と、その実施予定時期

口頭だけでなく、書面やメールなど記録が残る形で伝えると、後々の行き違いを防げます。

③ペットの飼育を見直す（譲渡・預け先・ルールに合う飼い方）

規約に反している場合は、飼育の見直しが必要です。方法は主に3つあります。

• 譲渡：信頼できる人や団体に、新しい飼い主を探す
• 預け先の確保：親族の家など、飼える環境へ移す
• 飼い方の是正：規約で認められた種類・頭数・大きさに合わせる。鳴き声には、しつけ教室や防音対策も有効です

大切な家族との別れになるため、気持ちの面でも負担が大きい選択です。それでも、話し合いが長引くほど、選べる道は狭まります。早い段階で、ご家族とも相談しておきましょう。

④飼育を認めてほしいなら、ルールの見直しを提案する

「飼育を認めてほしい」という場合は、ルールそのものの見直しを提案する方法もあります。ペット禁止のマンションでも、規約を変更すれば、飼育を認められます。規約の変更には、総会に所有者の過半数（票の数でも過半数）が出席し、出席者の4分の3以上の賛成が必要です。すでに飼っている人が多い場合は、頭数や大きさ、届け出の手続き、共用部でのマナーを細則で定める案が現実的です。ただし、反対する住民もいるため、事前の丁寧な説明と合意づくりが欠かせません。

⑤弁護士・マンション管理士に相談する

話し合いがこじれたときや、弁護士名義の警告書が届いたときは、早めに専門家へ相談しましょう。相談先の例は次のとおりです。

• 弁護士：法的手続きの見通しや、通知への回答方法を相談できます
• マンション管理士：管理規約や総会運営の実務に詳しい専門家です
• 弁護士会や自治体の相談窓口：無料や低額の相談を案内していることがあります

自分も弁護士を代理人に立てれば、交渉を任せて、和解を探ることもできます。相談の前に、届いた文書、規約と細則、これまでのやり取りの記録をそろえておくとスムーズです。この記事は一般的な情報のため、個別の判断は専門家へご相談ください。

分譲マンションでペットがバレたら？売却・住み替えを考える3つのポイント

管理組合にペットの飼育を知られ、「もうこのマンションには居づらい」と感じる方もいるでしょう。売却や住み替えは、状況を立て直す現実的な選択肢の一つです。ここでは、判断の前に整理したいポイントを3つに分けて解説します。なお、賃貸物件でペットの飼育が見つかった場合の話は、別の記事で詳しく扱っています。ご自身の状況に近い記事もあわせてご覧ください。

売却を考える前に確認しておきたいこと

売却を考えるときは、まずお金の面を確認しましょう。住宅ローンの残りと、想定される売却価格を並べて、売ったお金でローンを完済できるかを調べます。ペットによる傷やにおいが、査定額に影響する可能性もあります。1社だけでなく、複数の不動産会社に査定を依頼すると、相場感をつかみやすくなります。あわせて、管理組合とのやり取りの経緯を、買主へどう伝えるかも、不動産会社に相談しておくと安心です。売却が終わるまでの間、ペットとどう暮らすかも、忘れずに考えておきましょう。

住み替えを決める前に、ペットとの暮らし方を整理する

住み替えを決める前に、ペットとの暮らしで譲れない条件を整理しておきましょう。条件が曖昧なまま動くと、引っ越し先でも同じ悩みを繰り返すおそれがあります。整理しておきたい項目の例は、次のとおりです。

ご家族で優先順位を話し合っておくと、物件選びで迷いにくくなります。

分譲からペット可の賃貸へ移るメリットと気をつけたい点

分譲から賃貸へ移る主なメリットは、住まいを選び直しやすいことです。ペット可の物件なら、飼育の条件が契約書や規約にあらかじめ明記されています。ペットが増えたり、暮らし方が変わったりしたときも、住み替えで対応しやすくなります。一方で、気をつけたい点もあります。

• 飼える動物の種類・頭数・大きさに、制限がある
• 契約で決められたルールを守る必要がある
• 違反すると、契約の解除につながるおそれがある

賃貸でペットの飼育が見つかった場合は、「ペット禁止物件でバレた！強制退去はある？後悔しない4つの対応」の記事で解説しています。

ゼン株式会社「ペット禁止物件でバレた！強制退去はある？後悔しない4つの対応」https://zen-estate.co.jp/chintai/media/pet-prohibited-caught/

ペットと安心して暮らせる住まい探しは｜ゼンのペット可物件相談

ペットとの暮らしを続けるなら、「飼える家」を選ぶだけでなく、「安心して暮らし続けられる家」を選ぶことが大切です。ゼン株式会社は、神奈川県宅地建物取引業協会に所属し、横浜・台東を拠点に、物件のご紹介から契約、入居後のサポートまで一貫してお手伝いしています。ここでは、ペット可の住まい探しでお役に立てる3つのポイントをご紹介します。分譲マンションからの住み替えをお考えの方も、お気軽にご覧ください。

経験豊富なスタッフが、ペット可のルールを分かりやすく説明

ペット可の賃貸は、物件ごとに飼育のルールが異なります。ゼンでは、経験豊富なスタッフが、契約書類や重要事項を一つずつ分かりやすくご説明します。専門用語の多い書類も、かみ砕いて確認できるため、「よく分からないまま契約してしまった」という不安を減らせます。ペットの種類や頭数、飼い方のご希望をお伝えいただければ、条件に合う物件を一緒に探します。分譲マンションから住み替えを検討している方も、まずは状況をお聞かせください。

契約前に確認したい「飼える条件」3つ（頭数・種類・大きさ）

ペット可でも、飼える条件は物件ごとに異なります。契約の前に、次の3つを必ず確認しましょう。

• 頭数：1部屋で何頭まで飼えるか
• 種類：犬・猫のほか、小動物や鳥類が対象か
• 大きさ：体重や体長の上限と、成長後の扱い

「小型犬1匹のみ」「猫は不可」といった制限が付く物件もあります。あわせて、飼育の届出が必要か、共用部でのリードや抱っこのルールがあるかも見ておくと安心です。確認しないまま契約すると、後から飼えないと分かり、住み替えをやり直すことになりかねません。

入居後のトラブルまでサポートする「主治医」のような存在

ゼンは、お部屋探しから入居後まで、一貫してサポートするのが特長です。契約して終わりではなく、入居後のトラブルや修繕でお困りのときも、ご相談いただけます。ペットとの暮らしでは、鳴き声への苦情や設備の不具合など、想定外の悩みが起こることもあります。そんなとき、住まいの「主治医」のように、気軽に頼れる存在でありたいと考えています。ペット可物件のご相談は、お問い合わせフォームからメールで受け付けています（24時間受付）。

ゼン株式会社「お問い合わせ」

https://zen-estate.co.jp/contact.php

まとめ

分譲マンションに、「退去命令」という名前の制度はありません。ただし、重大な規約違反が続き、話し合いでも解決しない場合は、区分所有法にもとづく手続きに進む可能性があります。その流れは、差止め、使用禁止、競売と段階的で、総会の決議と裁判所の判断が欠かせません。ペットを飼っているだけで、直ちに退去になるわけではないのです。大切なのは、注意喚起を受けた段階で通知を確認し、早めに管理組合へ連絡することです。飼育の見直しや専門家への相談も、選択肢に入れましょう。ペットと安心して暮らせる住まいをお探しの方は、ゼンのペット可物件相談へお気軽にお問い合わせください。